מהי הלוואת גישור לדירה ומתי כדאי לקחת אותה
תהליכים של מכירה וקנייה של דירה הם תהליכים מורכבים ומאתגרים, גם אם הם לא כרוכים האחד בשני. לא אחת יכול להתעורר מצב אצל אנשים שונים, מצב שבו הם כבר סגרו עקרונית מכירת הדירה הנוכחית שלהם ואפילו כבר מצאו דירה שהם רוצים לקנות. עכשיו מגיע שלב הסדרת התשלומים הראשוניים, והיכולת לקבל תשלום מהמכירה ולהעבירו לטובת קניית הדירה הבאה. ברוב המקרים לוח הזמנים מסתדר היטב והכספים עוברים בדיוק בזמן שמתאים על מנת לעשות שימוש האחד בשני. יחד עם זאת – ייתכנו מקרים שבהם העברת הכסף בגין המכירה תתעכב ואותו אדם, שבעסקה אחרת הוא הצד הקונה – לא יוכל להעביר את התשלום הראשון. מה עושים במצב כזה? לוקחים הלוואת גישור לדירה.
תוכן עניינים
מהי הלוואת גישור לדירה?
כאשר מדברים על הלוואת גישור לדירה, חשוב לדעת כי מדובר בסוג מסוים של הלוואה שתקף לפרקי זמן קצרים במיוחד. לרוב, ניתן להשתמש בו רק בעולם הנדל"ן עבור משכנתא לדירה שנייה או נכסים שונים אחרים. בשביל שעסקת הקנייה לא תתפספס – לוקח הקונה הלוואת גישור רק כדי לשלם תשלום ראשון עבור הדירה שקנה. ניתן לסלק הלוואה תוך פרק זמן קצר מאד (שלעיתים יגיע לשנתיים שלוש לכל היותר) עם סכום הכסף שיועבר אליו ממכירת הדירה בעסקה האחרת שבה הוא הצד שמוכר. חשוב לדעת שיהיה מדובר בהלוואה בריבית גבוהה במיוחד שנחשבת כלא מאוד כדאית.
מתי כדאי לקחת הלוואה זו?
הבנקים מסתמכים על מצב בעייתי שקונה הדירה מצוי בו – הוא חייב סכום כסף גדול, עכשיו ומהר. בשביל לאפשר לו להמשיך בקניית הדירה הרצויה – הבנק מעמיד לרשותו סכום כסף הדרוש בריבית גבוהה מאד שבמקרים לא מעטים הופכת את העסקה כולה ללא כדאית כלל וכלל. בנוסף לזה, יודעים פקידי הבנק שאותו קונה לא יכול לקחת את הזמן שלו כדי לבצע סקר שוק בין הלוואת גישור לדירה המציעים בסניפים אחרים או בנקים שונים ולכן מדובר בלקוח שבוי שכנראה יסכים להלוואה גם בתנאים של ריבית גבוהה. אם בעת לקיחת משכנתא אפשר לנהל משא ומתן לגבי תנאים לקבלת משכנתא כגון: גובה הריבית, מסלול הסילוקין וגובה ההחזר החודשי, הרי שבמצב של דרישת הלוואת גישור לדירה אין את הזמן וסכום הכסף הנדרש – דרוש באופן מיידי.
האם מומלץ לקחת הלוואת גישור לדירה?
באופן כללי וגורף המלצת מומחים בתחום המשכנתא כמו צחי גרוסמן היא שכדאי מאד להימנע ככל האפשר מלקיחת הלוואת גישור לצורך קניית דירה. ההנחה היא שהריבית תהיה גבוהה מאד ובמקרים רבים תוסיף סכום כסף גבוה לתשלום, גבוה עד כדי שעסקת הקנייה כולה גבר לא תהיה אטרקטיבית כמו שהייתה ללא ריבית זו. בנוסף לכך, לקיחת הלוואת גישור לדירה מכניסה את הקונה לסחרור בירוקרטי נוסף מול הבנק, שאמנם יסתיים מהר אך יגדיל התחייבויות כספיות שלו, הן המידיות והן העתידיות שלו ולכל הדעות זהו מצב שעדיף להימנע ממנו.
יחד עם זאת, במקרים רבים אין מנוס וסכום הכסף דרוש בשביל להשלים את עסקת הקנייה. גם עם הסכום שמתווסף בשל הריבית הגבוהה – ייתכן ובמצב הנוכחי הקונה רק ירצה כבר לסיים את שלבי המכירה והקנייה ורק קבלת הלוואת גישור לדירה תעמוד בפניו. במצבים כאלה אין עוררין על כך שהלוואת הגישור מהווה פתרון טוב ויעיל עד מאד. כעת אפשר יהיה להשלים מכירה וקנייה ללא עיכוב וללא דחיית משכנתא עבור שום צד.
עוד על ההלוואה
אז אחרי שהבנו מה זה הלוואת גישור לדירה, יש עוד כמה דברים שכדאי לדעת:
- שני סוגים ראשיים – במבט על, יש שני סוגים נפוצים של הלוואות כאלה. הראשונה היא הלוואה שבה משלמים הלוואת גישור לדירה רק בסוף תקופת ההלוואה שנקבעה ומשלמים אותה בבת אחת. כמובן, סידור כזה מקל עליכם מאחר שלא צריך לשלם בכל חודש. מצד שני, הוא דורש משמעת עצמית, בכדי להבטיח שיהיה לכם את סכום הכסף הדרוש להחזרה, בסוף תקופת ההלוואה. בהלוואה השנייה משלמים בתשלום חודשי וגם בסוף התקופה. התשלום החודשי הוא של הריבית וכן הפרשי הצמדה והתשלום בסוף הוא של קרן ההלוואה.
- ריבית דריבית – כאשר לוקחים הלוואת גישור ריבית היא כאמור היבט משמעותי במיוחד. זאת, מאחר שהיא מחושבת בשיטה שמכונה ריבית דריבית. זאת אומרת, שבכל שלב של תשלום משלמים ריבית לא רק על הסכום שלוויתם, אלא גם על הריבית שכבר הצטברה עליו לפני כן! לכן, תוכלו לחשוב על בלון בהקשר זה, כדימוי שמזכיר לכם שההלוואה הזו "מתנפחת" בהתמדה ובסוף, במקרה של הלוואת בלון מלא, "מפוצצים" אותה בבת אחת.
- סכום מרבי של הלוואה – בלקיחת הלוואת גישור סכום מקסימלי שתוכלו לקבל, הוא 50% מערך הנכס שמוכרים.
- מחשבונים – לקראת לקיחת הלוואת גישור לדירה מחשבון לנושא זה עשוי לסייע לקבל מושג ראשוני. עם זאת, מומלץ בכל מקרה להתייעץ עם מומחה משכנתאות, בכדי להבטיח שאתם מקבלים הערכות כמה שיותר מדויקות, עבור המצב הספציפי שלכם.
ניהול סיכונים בהקשר הלוואת גישור לדירה
ככל שלוקחים הלוואת גישור לרכישת דירה על פני זמן ארוך יותר, כך דרוש תכנון זהיר יותר. זאת, מאחר שמהיבט של ניהול סיכונים, יש סיכוי גבוה יותר להפתעות לא צפויות, ככל שעובר הזמן. גם מסובך יותר להעריך דברים מבחינה כספית ובכלל, ככל שמדובר בטווח זמן ארוך יותר. לסיכום: הלוואת גישור לקניית דירה עשויה "להציל" אתכם מבחינות מסוימות. אבל חיוני לאזן זאת, בכך שתזכרו שהיא עשויה גם לסבך אתכם.
הלוואת גישור לדירה – חשיבות ההיערכות מראש
הלוואת גישור לדירה דרושה כאמור במצבים של רכישת דירה חדשה ומכירת הישנה. במקרים רבים, ניתן לצפות את הצורך בכך מראש. למעשה, זמן רב מראש. כדאי לנצל זאת, בכך שנערכים היטב וללא לחץ זמן. הכוונה למצבים כגון התרחבות עתידית מתוכננת של המשפחה, שבעקבותיה אתם יודעים שגם תרצו לעבור לדירה גדולה יותר. על רקע זה, דרוש לא רק ייעוץ חד פעמי ונקודתי, אלא למעשה תכנון חכם של ההתנהלות הכספית שלכם בכלל, לאורך השנים הבאות. כך שתוכלו להגיע לשלבים של רכישת דירה חדשה ומכירת הישנה, ערוכים לכך באופן היעיל ביותר. כמובן, בהקשר המשכנתא, את ההיערכות לכך כדאי לעשות בסיוע של מומחה לתחום ספציפי זה. חשוב לזכור, שהתכנון סביב נושא זה כולל פרטים רבים, שרובם משמעותיים למדי. את חלקם ייתכן שאינכם מכירים, כמו למשל נושא מיסי הנדל"ן – מס רכישה כדוגמה. לא מספיק לחשוב שתוכלו לקחת הלוואת גישור ובכך לפתור את הכל. אלא חשוב לראות את הדברים כמכלול, שיש לגשת אליו באופן מחושב ושיטתי מאוד.
השפעת מצב השוק על הלוואת גישור לדירה
בעת שקילת לקיחת הלוואת גישור לדירה, חשוב במיוחד להביא בחשבון את מצב שוק הנדל"ן הנוכחי. בתקופות של האטה בשוק, תהליכי מכירת דירה עלולים להתארך משמעותית, מה שעשוי להשפיע באופן ישיר על משך הזמן שבו תזדקקו להלוואת הגישור. תנודות במחירי הנדל"ן יכולות להשפיע באופן דרמטי על הסכום הסופי שתקבלו עבור דירתכם הנוכחית, ובהתאם על יכולתכם להחזיר את ההלוואה בזמן המתוכנן. בנוסף, מצב השוק משפיע גם על נכונות הבנקים להעניק הלוואות גישור ועל תנאי ההלוואה שיוצעו לכם. בתקופות של חוסר יציבות בשוק, הבנקים עשויים להקשיח את התנאים ולדרוש בטחונות נוספים או להעלות את שיעורי הריבית על הלוואת הגישור לדירה.
היבטים משפטיים בהלוואת גישור לדירה
הלוואת גישור לדירה כרוכה במערכת מורכבת של היבטים משפטיים שחשוב להכיר ולהבין לעומק. הבנק ידרוש בטחונות משמעותיים, כאשר ברוב המקרים מדובר בשעבוד כפול – הן על הדירה הנמכרת והן על הדירה הנרכשת. תהליך זה מצריך הכנת מסמכים משפטיים מורכבים והבנה מעמיקה של ההתחייבויות המשפטיות הנלוות. חשוב במיוחד להבין את המשמעויות של חוזה הלוואת הגישור, את תנאי השעבוד ואת ההשלכות האפשריות במקרה של עיכובים בלוח הזמנים המתוכנן. ייעוץ משפטי מקצועי מעורך דין המתמחה בנדל"ן הוא קריטי בשלב זה, שכן הוא יכול לסייע בהבנת כל ההשלכות המשפטיות ובניהול המשא ומתן מול הבנק לקבלת תנאים מיטביים.
חלופות אפשריות להלוואת גישור לדירה
לפני שמחליטים על לקיחת הלוואת גישור לדירה, חשוב לבחון לעומק את כל החלופות האפשריות העומדות לרשותכם. אחת האפשרויות המשמעותיות היא קבלת סיוע כספי זמני מבני משפחה, אופציה שעשויה להיות זולה משמעותית מהלוואת גישור בנקאית. ניתן גם לנהל משא ומתן מול המוכר על פריסת תשלומים שונה שתתאים למועד קבלת הכספים ממכירת דירתכם הנוכחית. במקרים מסוימים, שימוש בחסכונות קיימים או מכירת נכסים אחרים יכולים להוות פתרון טוב יותר מלקיחת הלוואת גישור. לעיתים, אפילו דחייה קצרה של מועד הרכישה עד להשלמת מכירת הדירה הנוכחית עשויה להיות האפשרות הכלכלית הנבונה ביותר.
השפעת הלוואת גישור לדירה על היציבות הפיננסית
נטילת הלוואת גישור לדירה עשויה להשפיע באופן משמעותי על המצב הפיננסי הכולל שלכם. מעבר להשפעה המיידית של תשלומי הריבית הגבוהים, חשוב להבין את ההשלכות ארוכות הטווח. הלוואת הגישור משפיעה על דירוג האשראי שלכם ועל יכולתכם לקבל הלוואות נוספות בעתיד. אם אתם כבר נושאים בהתחייבויות פיננסיות אחרות כמו משכנתא קיימת או הלוואות אחרות, הוספת הלוואת גישור עלולה ליצור עומס כלכלי משמעותי. חשוב לבצע תכנון פיננסי מדוקדק שלוקח בחשבון את כל התרחישים האפשריים, כולל מצבים של עיכובים בלוח הזמנים או שינויים בלתי צפויים בתנאי השוק.
אפשרויות נוספות בנושא הלוואת גישור לדירה
אם עדיין יש משכנתא על הדירה שאתם מוכרים, אלטרנטיבה שחשוב לקחת בחשבון, היא "לגרור" אותה לדירה שמעוניינים לרכוש. במקום לקיחת הלוואת גישור לדירה. גרירת משכנתא עשויה להשתלם במקום הלוואת גישור לקניית דירה, במידה והמשכנתא הקיימת היא בתנאים טובים. גם כאן, פרטים קטנים עושים הבדל גדול וחשוב מאוד להעריך את הדברים באופן יסודי, בעזרת איש מקצוע.
