---

בפני עסקים עומדות אפשרויות רבות של שכירת נכסים עבורם פעילותם, בין אם זו פעילות עתידית מתוכננת או הרחבה של פעילות קיימת. ישנה גם האפשרות של רכישת נכס אשר עדיפה לעתים וכמובן, יש עסקים שרוכשים נכסי נדל"ן בתור השקעה. בכל מקרה, דרוש תקציב גדול. מה עושים אם אין לכם אותו באופן מיידי (ולאור גובה הסכומים, פעמים רבות אין)? פתרון נפוץ לכך, הוא לקחת "משכנתא לעסקים".

לרכוש או לא לרכוש?

היכולת לקבל משכנתא לעסקים והתנאים שבהם תקבלו אותה, משפיעים כמובן על עצם ההחלטה האם ומתי לרכוש נכס נדל"ן? למשל, כיצד ההחזרים ותקופת ההחזר, ישתלבו בתחזית תזרים המזומנים שלכם? כמו כן, זהו חלק מתמונה רחבה יותר, שכוללת גם שיקולים נוספים. לדוגמה היבטי מיסוי או התשואה הצפויה על הנכס שבכוונתכם לרכוש. לאור מורכבות הנושא, מומלץ מאוד להתייעץ עם יועץ משכנתא.

משכנתא לעסק או הלוואה רגילה?

כידוע, יכולתכם להחזיר הלוואה היא נקודה שנבדקת היטב בידי גופים שמספקים הלוואות. מבחינתם, עסקים הם בסימן שאלה גדול יותר לגבי יכולת ההחזר ביחס לשכירים. עסקים הם לעתים בשלבים ראשונים של התפתחותם, שבהם העסק עדיין לא יציב. גם בהמשך, מדובר בדרך כלל על פעילות מול מתחרים רבים, על רקע תנאים לקבלת משכנתא אשר משתנים ואתגרים נוספים. עסק אף עשוי להראות כלפי חוץ מצליח מאוד או בעל פוטנציאל רב להצלחה, אך להיכשל ובגדול והמלווים מודעים לכך.

במשכנתא ישנו נכס שרוכשים והוא משועבד למלווים. תודות לכך, הסיכון עבורם קטן יותר ולכן הם יכולים להציע הלוואה כזו ומקובל שיציעו אותה, עם ריבית נמוכה יחסית. לאור זאת, ברכישת נכס לעסק, משכנתא עשויה להיות האופציה היותר אטרקטיבית. תוכלו לשעבד לשם כך כל נכס שבבעלותכם. אם זה הנכס שבכוונתכם לרכוש, נכס עסקי שכבר בבעלותכם (כגון חנות) או דירת מגורים שברשותכם.

בהחלטה האם עדיפה עבורכם משכנתא לעסק או הלוואה רגילה, אלה כמה נקודות שכדאי לדעת ולקחת בחשבון:

• זמן קבלת המשכנתא – אישור סופי למתן משכנתא לוקח לרוב יותר זמן מאישור הלוואה רגילה, בוודאי במקרה של משכנתא לעסק. כך שאם הדבר דחוף עבורכם, אולי עדיפה הלוואה רגילה. מצד שני, אנו מדברים על הלוואות בסכומים גדולים למדי ולכן  הריביות הן משמעותיות מאוד בכל מקרה. גם ההבדל בריביות, בין משכנתא להלוואה רגילה. כך שלא כדאי למהר.
• מימון והון עצמי – לרוב, דרוש יותר הון עצמי לעסקים, ביחס למשכנתא לנכס פרטי. כמו כן, תקבלו עבורה פחות מימון מהגוף המלווה והריביות שתידרשו לשלם תהיינה גבוהות יותר.
• זמן ההחזר – משך הזמן המרבי לפריסת החזרי תשלומי המשכנתא, יהיה לרוב קצר יותר במשכנתא לעסקים ביחס למשכנתא לדירת מגורים.

משכנתא לעסקים – תנאי הסף החיוניים

בתהליך קבלת משכנתא לעסקים נדרשת עמידה בתנאים מקדימים משמעותיים. הבנקים המספקים משכנתא לעסקים דורשים בדרך כלל ותק עסקי של לפחות שנתיים, במהלכן העסק צריך להוכיח פעילות רציפה ויציבה. בהליך אישור משכנתא לעסקים נדרשת הצגת דוחות כספיים מבוקרים המעידים על איתנות פיננסית והכנסה קבועה המספיקה לכיסוי ההחזרים החודשיים. היסטוריה פיננסית נקייה, ללא חובות או עיקולים, היא תנאי הכרחי למתן משכנתא לעסקים. בנוסף, הבנקים עשויים לדרוש בטחונות נוספים מעבר לנכס עצמו. חשוב לציין כי דרישות אלו משתנות בין הבנקים השונים, כאשר חלקם מציעים מסלולי משכנתא לעסקים ייעודיים לעסקים קטנים ובינוניים.

היתרונות המרכזיים של משכנתא לעסקים

משכנתא לעסקים מציעה מספר יתרונות משמעותיים לבעלי עסקים. אחד היתרונות הבולטים הוא האפשרות לנכות את תשלומי הריבית כהוצאה מוכרת לצורכי מס, מה שמפחית את העלות האפקטיבית של ההלוואה. משכנתא לעסקים מאפשרת לעסק לבנות הון עצמי לאורך זמן, במקום לשלם דמי שכירות שאינם מייצרים ערך לטווח ארוך. בנוסף, קיימת גמישות בבחירת מסלולי ההחזר, כך שניתן להתאים את התשלומים לתזרים המזומנים של העסק. יתרון נוסף של משכנתא לעסקים הוא היכולת ליהנות מעליית ערך הנכס לאורך זמן, מה שמהווה השקעה עתידית משמעותית.

בחירת נכס למשכנתא לעסקים

בחירת הנכס העסקי המתאים למשכנתא לעסקים היא קריטית להצלחת המהלך. יש לבחון את מיקום הנכס ביחס לקהל היעד, נגישות לתחבורה ציבורית וחניה, פוטנציאל הצמיחה של האזור, ומצבו הפיזי של הנכס. במסגרת לקיחת משכנתא לעסקים, חשוב לבדוק את ייעוד הקרקע ואפשרויות השימוש בנכס, כמו גם תוכניות עתידיות לפיתוח האזור שעשויות להשפיע על ערך הנכס. חשוב גם לבצע בדיקת נאותות מקיפה הכוללת בחינה של מצב הנכס מבחינה משפטית, הנדסית ותכנונית לפני חתימה על משכנתא לעסקים.

ניהול סיכונים במשכנתא לעסקים

ניהול סיכונים נכון הוא מפתח להצלחה בלקיחת משכנתא לעסקים. מומלץ לבנות קרן חירום שתאפשר המשך תשלומי המשכנתא גם בתקופות של האטה עסקית. במסגרת משכנתא לעסקים, חשוב לרכוש ביטוח עסקי מקיף שיכסה נזקים אפשריים לנכס ולפעילות העסקית. תכנון פיננסי מדויק וניהול תזרים מזומנים קפדני יסייעו בעמידה בהתחייבויות לאורך זמן. בעלי משכנתא לעסקים צריכים לשקול ביטוחים נוספים כמו ביטוח אובדן הכנסות וביטוח חיים.

תכנון ארוך טווח למשכנתא לעסקים

משכנתא לעסקים היא התחייבות משמעותית לטווח ארוך, ולכן נדרש תכנון מדוקדק. חשוב לבחון את תוכניות ההתפתחות העסקית, לצפות שינויים אפשריים בענף, ולהעריך את יכולת העסק לעמוד בהחזרי המשכנתא לאורך שנים. בעלי משכנתא לעסקים צריכים לשקול גם תרחישי קיצון ולהכין תוכניות מגירה למקרה של קשיים בלתי צפויים. שיתוף פעולה עם יועצי משכנתאות לעסקים, יועצים פיננסיים ומשפטיים יכול לסייע בקבלת החלטות מושכלות ובניהול התהליך באופן מיטבי. חשוב לבחון את השפעת המשכנתא על תזרים המזומנים העסקי ולתכנן את ההחזרים כך שישתלבו עם מחזור ההכנסות של העסק.

משכנתא לעסקים, בחשיבה לטווח ארוך

בעלות על נכס עסקי שבו אתם משתמשים מספקת יציבות. הלקוחות יודעים היכן אתם ממוקמים, יש לכם מספיק לקוחות מקומיים וזהו היבט חשוב ביותר. אם אתם בשכירות לעומת זאת, ייתכן שתידרשו לשנות מיקום מדי פעם. זהו עוד שיקול חשוב, לטובת רכישת נכסים עסקיים.

אם תחליטו לבסוף לרכוש נכס, תצטרכו להיות מחושבים מאוד מבחינת שיקול נוסף: משכנתא לעסקים היא התחייבות לטווח ארוך, בעוד שעתידם של עסקים מבחינה כספית מאוד לא קל ולא מדויק לחיזוי. הוא נוטה להיות פחות יציב, מאשר עבודה של שכיר שמחזיר משכנתא פרטית. עובדה שתסייע לתכנן לעתיד ולהתמודד עם ההחזרים, היא שהריביות במשכנתא לעסקים נוטות להיות קבועות (לא צמודות מדד). כמו כן, במקרי חירום מיוחדים תוכלו לבחור באפשרות של דחיית תשלומים זמנית מסוג הקפאת משכנתא.