משכנתא לבנייה עצמית
החלטתם להגשים את החלום ולבנות בית בעצמכם. יחד עם זאת, חשוב שתדעו שמדובר בהליך ארוך מאוד ויקר מאוד שמצריך סבלנות רבה והשקעה נרחבת בפרטים הקטנים. באופן כללי, נושא המשכנתאות הוא מורכב, עשוי להיות בעל השלכות רבות על העתיד ויש להכיר אותו לעומק. בכתבה זו ארחיב עליו ואענה על שאלות כמו איך מקבלים הלוואה מהבנק? מה ההבדל בין הלוואה רגילה לבין משכנתא לבנייה עצמית?
תוכן עניינים
משכנתא לבנייה עצמית: להיכנס לנעליים של הקבלן
הבעיה היא שמרבית האנשים שבוחרים במסלול משכנתא לבנייה עצמית, לא תמיד מודעים לקשיים ולאתגרים הכרוכים בתהליך, והם באים לידי ביטוי מבחינה תכנונית רגולטורית, מבחינת ניהול הפרויקט, מבחינת התכנון הפיננסי ומבחינת נטילת המשכנתא. מי שבוחר לרכוש מגרש לבנייה עצמית, בעצם נכנס לנעליהם של יזם הנדל"ן והקבלן, ואם הוא מעולם לא עשה זאת מדובר באתגר לא פשוט. כשאתם רוכשים דירה או בית יד 2 או מקבלן, אמנם אין לכם יכולת לשלוט על התכנון, אבל אתם מקבלים מוצר מוגמר ויודעים מראש כמה תשלמו עליו ומתי. כשאתם בוחרים במסלול של בנייה עצמית, כל הסוגיות האלה הן לרוב בגדר נעלם.
כשאדם בוחר מגרש והוא מעוניין לקחת משכנתא לבנייה עצמית, הוא יודע מה מחיר המגרש, ויש לו מידע חלקי לגבי זכויות הבנייה ונהלי התכנון. במילים אחרות, הוא צריך לקבל החלטה משמעותית שהיא לרכוש את הקרקע, וזאת מבלי שתמונת ההמשך ברורה לו. זה אולי נשמע טריוויאלי, אך למעשה מדובר בסיכון לא קטן. מרכיב של אי-וודאות הוא אף פעם לא דבר בריא, בוודאי כשמדובר ברכישת נדל"ן, שכמעט תמיד כרוכה בלקיחת מימון בנקאי כדוגמת משכנתא לדירה ראשונה. אי-וודאות היא עניין שעלול לייקר ולסבך קבלת מימון בנקאי.
לחכות לרשויות התכנון
בהמשך נחזור ונתעכב על סוגיית משכנתא לבנייה עצמית, אבל לפני זה נציין שאחד הדברים שמסבכים את הסוגיה, היא העובדה הפשוטה שאי אפשר באמת לדעת כמה הבית יעלה לפני שמסיימים את הליכי התכנון ומקבלים את היתר הבנייה. אפשר להעריך, אבל מאחר שלעבודה מול האדריכל יש את הדינמיקה שלה, קשה מאוד לדעת מה יהיו עלויות הבנייה לפני השלמת התכנית. לא תמיד זה מתאפשר, אבל אם יש לכם זמן להעמיד תכנית שאתם שלמים איתה לפני רכישת המגרש, יש סיכוי טוב שתוכלו לבצע הערכת עלויות מדוייקת יותר. צריך לקחת בחשבון שהתכנית שהוגשה לוועדה המחוזית היא לא בהכרח התכנית הסופית, ובהרבה מקרים רשויות התכנון ומהנדסי הערים ידרשו ביצוע שינויים.
גם אחרי שאושרו התכניות וקיבלתם היתר בנייה (התהליך הזה יכול לערוך חודשים ולפעמים שנים ובדרך אתם צפויים לאגרות והיטלים), אתם צריכים למצוא אנשי מקצוע טובים ואמינים שיעמדו בתקציב שלכם. אחרי הכל, בסוף היום, אם תהיה חריגה, אתם אלו שייאלצו לשלם עליה, וכמעט בכל תהליך בנייה יש 'הפתעות'. לכן, גם כאשר אתם בטוחים שתמונת העלויות ברורה וסגורה תוסיפו לחשבון הכללי 'מקדם היסטריה' של לפחות עשרה אחוזים ואת המספר הזה תציגו לבנק כאשר אתם מבקשים משכנתא לבנייה עצמית.
מה ההבדל בין משכנתא רגילה לבין משכנתא לבנייה עצמית?
יש כמה הבדלים בין הלוואה רגילה כשלוקחים בתמורה לדירה ממשית (או "על הנייר" מקבלן שנותן ערבות בנקאית) לבין הלוואה שלוקחים עבור בית המיועד ל-"בנייה עצמית". ברמה הבסיסית ביותר מדובר, מבחינת הבנק ונוטל המשכנתא, כמעט תמיד בשתי הלוואות נפרדות. הראשונה למימון רכישת המגרש, והשנייה למימון בניית הבית. הפיצול הזה כשלעצמו לא עושה חיים קלים עבור אנשים הנוטלים משכנתא לבנייה עצמית, והם מוצאים את עצמם עגונים כלכלית למגרש לפני שהבטיחו השגת מימון לבנייה עצמה. בנוסף, למרות שמבחינת החוק אחוזי משכנתא לבנייה עצמית דומים לאחוזי מימון בהלוואה רגילה, הבנקים לא ששים לממן רכישה של מגרשים בהלוואות הגבוהות מ-70%.
אחרי שהתגברנו על נושא המגרש בואו ניגש למשכנתא למימון הבנייה. כאן העניינים מסתבכים. בשונה מהלוואה רגילה, בה הבנק מקבל חזקה משותפת עם הרוכש על הנכס (עד לפירעון ההלוואה) שמהווה עבורה בטוחה טובה, במשכנתא למימון הבנייה הנכס המובטח הוא תיאורטי. מנקודת המבט של הבנק זה הופך את ההלוואה להלוואה בסיכון גבוה יותר, ויש לעניין הזה השלכות. בגלל המרכיב הזה של 'הלוואה בסיכון', במרבית המקרים הריביות שיציעו לכם בלקיחת משכנתא על בנייה יהיו גבוהות מאלה המוצעות על הלוואה רגילה.
משכנתא לבנייה עצמית: תכנית השלבים במשכנתא
מלבד העובדה לפיה משכנתא לבנייה עצמית נחשבת יקרה יותר, הבנקים מגדרים את עצמם בדרכים שונות שגם הן הופכות את המשכנתא לבניה עצמית לשונה מאוד מהמשכנתאות שרובנו מכירים.
זה מתחיל מהניירת הדרושה בתהליך אישור המשכנתא. הבנק לא יאשר לכם משכנתא לפני שתציגו היתר בנייה תקף החופף לתכניות שהצגתם לבנק. במרבית המקרים ירצה הבנק לראות הסכם חתום מול קבלן ומפקח בנייה והיקף המשכנתא עצמה יאושר בהתאם להערכת שמאי המקובל על הבנק. שימו לב שהערכת השמאי מתייחסת רק לעלות הבנייה עצמה ולא לשווי הנכס הסופי באספקט היזמי, וההבדל הזה משמעותי בהגבלת סכום המקסימום של ההלוואה.
אם כבר הזכרנו מקסימום, כדאי לציין שהבנקים לא אוהבים לתת משכנתא לבנייה עצמית בשיעור העולה על 60% משווי הנכס. הנחת המוצא שלהם היא שתהיה חריגה (למרבה הצער הם הרבה פעמים צודקים), כך שההגבלה הזו יכולה לשחק לטובתכם כי היא משאירה לבנק פתח להגדיל לכם את ההלוואה אם 'תיתקעו'.
כאן אנחנו מגיעים להבדל הגדול ביותר בין משכנתא למימון בנייה עצמית לבין הלוואה 'רגילה'. במשכנתא 'רגילה' מרגע שאושרה לכם המשכנתא אתם מקבלים אותה בפעימה אחת. משכנתא לבנייה עצמית עובדת בעיקרון מדורג ומותנה שנועד להבטיח התנהלות מסודרת ואחראית של נוטל ההלוואה ולהוריד את הסיכון לבנק. ההלוואה ניתנת בפעימות בהתאם לקצב ההתקדמות של הבנייה ובהתאם לתחנות שהוגדרו מראש (למשל: יסודות, שלד, מבנה, גמר). רק כאשר שלב אחד הסתיים ועבר אישור ופיקוח, יעביר הבנק את הפעימה הכספית הבאה. הפעימות עצמן מתוכננות באופן יחסי לפי העלות המשוערת של כל שלב. בגלל שתקרת המימון עומדת על 60% זה גם יהיה הסכום המרבי שהבנק יעביר לכל שלב. למשל, אם עלות בניית השלד עומדת על 200,000 ש"ח, סכום המקסימום שהבנק יעביר יעמוד על 120,000 ש"ח.
בהקשר הזה כדאי לשים לב לפרט חשוב נוסף, הכסף מועבר אליכם רק בסיומו של כל שלב, כך שכדאי מראש לקחת את זה בחשבון בתכנון התזרים ובהבנות שמגבשים עם הקבלן.
מלבד משכנתא לבנייה עצמית, אילו עוד אופציות יש?
מלבד משכנתא לבנייה עצמית, רכישת נכס שיניב לכם הכנסה בעתיד יכולה להיות אופציה מצויינת עבורכם אם אתם מעוניינים בזרם הכנסות עתידיות. נהלי קבלת משכנתא לדירה שנייה שונים מאשר מקרה בו מדובר על רכישת דירה בפעם הראשונה. יש לבדוק כל הצעה של גורם פיננסי לעומקה, ולבצע השוואות מחירים במטרה לקבל החלטה מושכלת לגבי עסקת ההלוואה הזולה והמשתלמת ביותר.
הבנקים מאשרים ברוב המקרים משכנתא לבנייה עצמית בשיעור של כ–50% מערך הנכס, וכך אדם הרוכש דירה ממוצעת, ויש לו הון עצמי למשכנתא הדרוש עבור התשלום הראשוני לבעל הנכס, יכול לרכוש את הדירה וליהנות מהכנסה פאסיבית לשנים רבות, או לחילופין ליהנות מרווח עבור מכירתה לאחר עבודות השיפוץ הנרחבות שיבוצעו בה.
רוב הבנקים מעניקים תנאי מימון טובים עבור רכישת נכס להשקעה כיוון שהוא מהווה בטוחה עבור הבנק. אדם הרוכש דירה נוספת מבסס את מעמדו הכלכלי ואת חוסנו הפיננסי, ולכן הבנק ניאות לאשר את המשכנתא בתנאים טובים יחסית. השיקולים של הלווה אמורים להתחשב בכל העלויות שיחולו עליו לקראת קבלת המשכנתא וכוללות בין היתר עלויות ריבית, חוות דעת שמאי ועוד.
במציאות הישראלית, תנאים לקבלת משכנתא משתנים מעת לעת, מסלולים חדשים כמו משכנתא לבנייה עצמית, נולדים והצמדות שונות מתעדכנות, ולכן חשוב לקבל החלטה בסמוך למועד הבדיקה. אדם שהתמהמה מספר חודשים יצטרך לקבל שוב הצעות מחיר ולבקש בדיקה חוזרת, וזאת כיוון שישנה סבירות שהיו שינויים בהצעות הבנקים והגורמים הפיננסיים האחרים. חשוב לפנות לשירות של יועץ משכנתא בעל ידע וניסיון רב עם כל הנתונים וההצעות במטרה שיבדוק כל הצעה לגופה, יראה מהם היתרונות והחסרונות של כל אחת מהן ויכוון את הלקוחות לטובה ביותר. במקרים רבים, בזכות היכולות שלנו אל מול המערכת הבנקאית, אנו מצליחים לגייס מעל ל-70% מערך הנכס בריבית אטרקטיבית.
למה צריך ליווי מקצועי גם במקרה של משכנתא לבנייה עצמית?
יועץ משכנתאות המכיר את ההתנהלות בכל אחד מהבנקים יוכל לסייע במקרה של משכנתא לבנייה עצמית, וזאת כדי שלא יהיו הפתעות כספיות שאינן צפויות בנוגע לתשלומים לא מתוכננים הצפויים לקראת קבלת ההלוואה, או במהלך תשלומי ההחזרים החודשיים. כפי שאמרנו בתחילת הכתבה, מדובר בהליך ארוך מאוד ויקר מאוד שמצריך סבלנות רבה והשקעה נרחבת בפרטים הקטנים, ואחד הפרטים החשובים הוא הנושא הכספי, ולכן מומלץ להתייעץ עם איש מקצוע מנוסה, כמו צחי גרוסמן.
