---

בחירת המשכנתא המתאימה היא אחת הסוגיות החשובות ביותר ברכישת דירה. מדובר בבחירה שתשפיע, קרוב לוודאי, על ההתנהלות הכלכלית של הרוכשים ושל המשפחה כולה למשך עשרות שנים. תשובה נכונה על השאלה איך לבחור משכנתא מתאימה יחד עם נקיטת פעולות נכונות, עשויות להקל מאד בעתיד מבחינה כלכלית ואישית. החלטות שגויות, או כאלה שאינן תואמות את המציאות, עלולות לגרום לכך שבתוך תקופה קצרה יחסית יהפכו רוכשי הדירה לבעייתיים מבחינה כלכלית במקרה הטוב, וחדלי פרעון במקרה הפחות טוב.

הון עצמי והתחייבויות גדולות לזמן קצר

אחת הדרישות החשובות של בנק ישראל היא שכל רוכש יעמיד הון עצמי שלא יפחת מגובה של 25% מערך הדירה שהרוכשים מעוניינים בה. ואולם לצורך העמדת הסכום הנדרש, מבצע חלק מהרוכשים פעולות שחייבים לקחת בחשבון. פעולה אחת שיכולה להיות לגיטימית הינה קבלת הלוואות מקרנות ההשתלמות ומקרנות הפנסיה למיניהן. קרן השתלמות עשויה להעניק עד 50% בקירוב מהסכום שנצבר בה, ובתנאי שהיא מתנהלת לאורך תקופה של 3 שנים לפחות. ההלוואה הניתנת הינה לרוב הלוואת בלון, המחייבת בהחזרי הריבית בלבד. קרן הפנסיה מעניקה הלוואות, אבל הן לרוב בריביות גבוהות יחסית. חשוב להדגיש כאן כי חלק מהקרנות נמנעות מלהעניק הלוואות לחברים בהן. כך או כך, ההחזרים הנצברים לטובת ההלוואות הללו חייבים להילקח בחשבון, לפחות בשנים הראשונות של חיי המשכנתא.

איך לבחור משכנתא מתאימה – סכום ההחזר המרבי המותר

על פי הנחיות בנק ישראל, גובה ההחזר על משכנתא לא יעלה על 50% מההכנסה הכוללת נטו של כל הרוכשים יחד. כשחושבים על איך לבחור משכנתא מתאימה, יש לקחת בחשבון שככל שההכנסה כאמור קטנה, כך קטן סכום המשכנתא שניתן לקחת. מומלץ מאד להתייעץ עם יועץ משכנתאות בנושא ולחשב את הסכום המרבי שהבנק עשוי לאשר לצורך העניין. אנשי המקצוע של גרוסמן ייעוץ פיננסי ישמחו לסייע בחישוב המשכנתא המרבית שניתן לקחת, כמו גם חישוב ההחזרים החודשיים. בנוסף לכל אלה, יש לחשב גם תשלום קבוע על ביטוח הדירה – הן ביטוח החיים והן ביטוח המבנה.
ואחרי כל אלה, מגיעה העת לעסוק בחלק השלישי של השאלה איך לבחור משכנתא מתאימה – תנאי המשכנתא. משמעות העניין היא אחוזי הריבית שתקבלו, אחוזי ההצמדה וכיוצא באלה סוגיות. בעניין זה יש צורך להתאמץ ולערוך מכרזים בין בנקים שוים או גופים חוץ בנקאיים. ההמלצה היא פשוטה – לא חייבים לקחת את המשכנתא בבנק שבו מתנהל החשבון או בבנק בכלל. אין כל קורלציה בין החשבון המתנהל בבנק לבין תנאי המשכנתא שהוא מעניק. ידועים לא מעט מקרים שבעזרת הרבה מאמצים וכושר מיקוח, הורידו רוכשי דירות פוטנציאליים את הריביות בצורה משמעותית. בעניין זה, גם יועץ משכנתאות איכותי עשוי לסייע. חלק מהשירות של יועץ משכנתא הוא בדיוק זה – מציאת המשכנתא המשתלמת ביותר עבור הרוכשים.
חשוב לדעת כי כל משכנתא מותאמת באופן אישי לרוכשים. מה שנכון לגבי משפחה אחת איננו נכון בהכרח כלפי אחרת. חשוב לבצע התאמה אופטימלית של המשכנתא.