עמלת פירעון מוקדם
במדינה כמו שלנו, לקיחת משכנתא זה הוא צעד נורמלי לחלוטין, לאור גובה העלות של הדירות אשר לא מאפשר לאנשים המשתייכים למעמד הביניים לרכוש ללא הלוואה. סביב המשכנתא יש מושגים רבים שברוב הזמן רובינו לא מבינים, כשאחד מהם הוא עמלת פירעון מוקדם. זהו למעשה סוג של קנס המוטל על הלווה כאשר ברצונו לשלם בבת אחת את יתרת ההלוואה. מכיוון שהבנק דואג לאינטרסים שלו ואינו יכול להפסיד כסף אם הלווה החליט לפתע לפרוע הלוואה טרם סיומה, הרי יש חישוב המבוסס על נוסחה של בנק ישראלי לבחינת פערי ריבית בין מועד לקיחת ההלוואה ועד למועד הפירעון המוקדם תוך הוספה של ערך עתידי עבור החוב כתוצאה מעליית המדד המשוערת. הסכום הזה נדרש לתשלום בידי הלקוח.
תוכן עניינים
רציונל מאחורי עמלת פירעון מוקדם
לא קשה להבין מהו הרציונל שמאחורי עמלת פירעון מוקדם. בלקיחת משכנתא מהבנק, כמו משכנתא לדירה ראשונה, הבנק מתחייב לריבית מסוימת למספר שנים, כך שהריבית נשמרת באופן קבוע באותו סכום. כאשר הלווה רוצה לעשות מחזור משכנתא, כלומר לסלק משכנתא נוכחית ולחתום על אחת אחרת, עם הסכם שונה ויתרונות יותר גדולים. על כך, הבנק יכול לחייב את הלווה בעמלה על ידי חישוב של השוואת ריביות, באמצעות הריבית שהייתה לנו במשכנתא הקודמת מול הריבית הממוצעת לתקופה שנשארה. לדוגמא ריבית שנלקחה למשך 20 שנה ב-3% ריבית, הלווה רוצה להחזיר הלוואה אחרי חמש שנים. הבנק יבדוק מהי הריבית הממוצעת ל-15 שנים ובמידה והריבית נמוכה מהריבית שלקחנו, הבנק יחייב בתשלום עמלה על פירעון מוקדם, אך אם הריבית גבוהה יותר הוא לא יחייב.
עמלת פירעון מוקדם: אילו סוגים קיימים?
כל לווה המעוניין לפרוע את המשכנתא לפני סוף התקופה יידרש לשלם מספר עמלות פירעון מוקדם בהתאם למסלול ההלוואה שלקח. ראשית, כל הלווים המעוניינים לפרוע משכנתא טרם סיומה נדרשים להציג מכתב כוונות, וכן לשלם של עמלה תפעולית, שהיא למעשה עמלת דמי טיפול בגין כיסוי העלות התפעולית של הפירעון המוקדם. גובה העמלה משתנה מבנק לבנק, וניתן לראות אותו בסעיף הפירעון המוקדם בחוזה ההלוואה.
הבנקים רשאים לגבות עמלת אי הודעה מוקדמת, גובה העמלה הוא לרוב 0.1% מהסכום שהלווה פורע בפירעון מוקדם. עם זאת, אם תודיעו לבנק בכתב כי בכוונתכם לבצע פירעון מוקדם למשכנתא, לפחות עשרה ימים מראש, תוכלו להימנע מתשלום עמלת פירעון מוקדם כל עוד לא פרעתם משכנתא תוך 30 יום מרגע ההודעה לבנק. לא תידרשו לשלם עמלה כזו, גם במקרה שבו לקחתם מהבנק הלוואה אחרת לשם כיסוי הלוואת המשכנתא הקיימת.
עמלת פירעון מוקדם נוספת שיתכן כי תתבקשו לשלם נקראת עמלת היוון. עמלה זו נגבית רק במקרים בהם הריבית הנוכחית של מסלול ההלוואה גבוהה מהריבית הממוצעת על משכנתאות ביום הפירעון. נוסחת החישוב נקבעה על ידי המפקח על הבנקים, וגובה העמלה משתנה בהתאם למסלול ההלוואה שלכם.
חשוב לציין, שהיוון הוא נושא מורכב מאוד. אם מומלץ להתייעץ עם מומחה בכל מקרה של פרעון, לגבי עמלת היוון בהחלט חיוני לעשות זאת. עוד פרט שחשוב לדעת לגבי עמלת פירעון מוקדם, הוא שאם יש לכם נקודת יציאה במסלול המשכנתא, ניתן לנצל אותה בכדי שלא לשלם את העמלה הספציפית הזו. היבט זה אגב, הוא היבט שכדאי לקחת בחשבון מראש, בתכנון משכנתא חדשה. אם אתם מתכוונים למחזר משכנתא ומעריכים שסיכוי טוב שתוכלו להחזיר חלק מהסכום במועד ידוע בעתיד, תוכלו לחסוך לעצמכם בצורה כזו עמלה.
מעבר לכך, הבנק יכול לחייב אתכם גם בעמלת מדד ממוצע הנגבית רק במקרה בו בחרתם במסלול משכנתא צמודת מדד ובמצבים בהם הלווה פורט הלוואה בין התאריכים 15-1 לחודש, מכיוון שמדד המחירים לצרכן מתפרסם רק ב-15 בחודש. חישוב העמלה נקבע לפי מכפלה של הסכום הנפרע כפול חצי מהמדד החודשי הממוצע ב- 12 המדדים האחרונים לפני יום הפירעון.
בנוסף לעמלות שצויינו, ייתכן כי תדרשו לשלם עמלת פירעון מוקדם מסוג עמלת הלוואות במט”ח. במקרה זה, גובה העמלה נקבע על פי הפרשי הצמדה של שער המט”ח ביום הפירעון לבין שער המט”ח שיחול בעוד שני ימי עסקים. כדאי לדעת כי עמלה זו נגבית רק במקרים בהם הלווה נתן לבנק למשכנתאות הודעה מוקדמת על פירעון המשכנתא של פחות משני ימי עסקים.
שינוי בתהליך חישוב עמלת פירעון מוקדם משכנתא
בשנים האחרונות חלו מספר שינויים באופן שבו מחושבת עמלת פירעון מוקדם משכנתא. כיום ניתן לבשר כי הבנק משנה את הדרך בה פעל עד היום, כעת הוא יעשה השוואה בין הריבית הממוצעת מהיום בו נלקחה ההלוואה, לבין הריבית הממוצעת במשק לתקופת ההלוואה שנשארה. כלומר, אם נלקחה הלוואה ל-20 שנה בריבית 3%, אך למעשה בפועל הריבית הייתה 2.5%, הלווה לא יחויב בהפרש ביניהם אלא בין ההפרש הריבית הממוצעת שהייתה באותו זמן לבין הריבית העכשווית. למעשה, במידה והלווה לקח ריבית נמוכה במשכנתא הקודמת וכעת הריבית גבוהה יותר, עם השינוי החדש הוא יאלץ לשלם קנס גדול יותר. אך הבנק בא לקראתנו בעניין זה ומאפשר ללווה לבחור מהי הדרך בה יחייב אותנו על ההפרש, אם דרך האופציה הישנה או דרך האופציה הנוכחית.
שינוי נוסף של השנים האחרונות הוא הנחיה של הפיקוח על הבנקים לבנקים הפועלים בישראל, לפיו יש לגבות עמלה רק פעם אחת, וזאת גם כאשר המשכנתא מורכבת מכמה מסלולים (מידע נוסף כאן).
האם משתלם לפרוע מוקדם יותר את המשכנתא?
חישוב עמלת פירעון מוקדם היא צעד מרכזי בדרך להחלטה הנכונה, אבל כמובן שצריך להתבונן בתמונה המלאה. ישנם מקרים בהם משתלם לשלם עמלת פירעון מוקדם משכנתא, במיוחד כאשר מעוניינים לבצע מיחזור משכנתא ולפי חישוב מגלים כי משתלם לשלם עמלות שונות ולבחור במסלול אטרקטיבי חדש המאפשר ללווה לחסוך עשרות אלפי שקלים ולמעלה מכך (גם אם מביאים בחשבון את העמלות). עם זאת, יש לקבל ייעוץ משכנתא מקצועי לפני מהלך פירעון משכנתא כדי לבדוק כדאיות. יש כלים שיכולים לאפשר לקבל תמונה כללית לגבי כדאיות הצעד הזה, לרבות סוגים שונים של מחשבון עמלת פירעון מוקדם, כולל מחשבון עמלת פירעון מוקדם בנק ישראל. אולם כל מקרה יש לבדוק לגופו מול הבנק דרכו נלקחה המשכנתא.
אין ספק כי עמלת פירעון מוקדם היא אופציה בעלת יתרונות רבים שעוזרת ללווים שקיבלו ריביות גבוהות מכיוון שהיו בעלי סיכון, לווים שלקחו הלוואה לכל מטרה, לווים שקיבלו ריביות גבוהות מהממוצע כי לא ידעו כיצד לנהל משא ומתן עם הבנק וכדומה. כעת, כשהלווה רוצה להחזיר הלוואה, הוא בעל הכוח על כן עליו לקבל את ההפרש בין העמלות. בכל מקרה ריביות עבור משכנתא זה נושא מרגיז וכל שינוי לטובת הלווה הוא שינוי מבורך שחשוב לדעת עליו, בכדי לפעול בהתאם. לפני לקיחת משכנתא חשוב להיעזר בשירותיו של יועץ משכנתא, אל תהיו פזיזים ואל תקפצו על “מציאות”. משכנתא היא חלק משמעותי מהחיים של כולנו, אז לפחות שתביא עמה גם יתרונות חיוביים מידי פעם. לכן ייעוץ של מומחה כמו צחי גרוסמן יכול לעזור לכם לקבל את המשכנתא הטובה ביותר. צחי הוא בעל ניסיון של מעל לעשור במתן שירותי ייעוץ פיננסי מתקדם. ברשותו תואר שני במנהל עסקים למנהלים בהנדסה פיננסית ומימון, תעודת יועץ השקעות וכן היכרות עומק עם כלל המערכות הפיננסיות בארץ.
משפיעים רבים, סימני שאלה וסיכונים
נושא הריביות, עמלת פירעון מוקדם במשכנתא ופרעון בכלל, הם נושאים מורכבים למדי. סביר שכבר הבנתם את זה לבד, מקריאת הדברים עד כאן. רק נציין, שיש עוד לא מעט לדעת מעבר לכך. לכן, חיוני כאמור סיוע מקצועי. אבל מה שלכם כלוקחי משכנתאות כדאי תמיד לזכור, בכל מקרה, הוא שהתמונה מורכבת ולכן אי אפשר לדעת בקלות ובוודאות, מה תהיה השורה התחתונה של כל פעולה ששוקלים לעשות. אם מעוניינים בפרעון מוקדם, ההשלכות אינן קלות לחישוב "בערך", מאחר שהדיוק הוא קריטי בנושא מורכב כזה. כל פרט שאתם לא מודעים לו, עשוי לשנות את הדברים מהותית. גם לגבי שאלות והחלטות עקרוניות, כמו איך מחשבים עמלת פירעון מוקדם או האם הפעולה תשתלם עבורכם או לא? מה גם, שיש לרוב תמהיל של כמה מסלולי משכנתא (כגון משכנתא בריבית קבועה לא צמודה) וחישוב עמלת פירעון מוקדם מתייחס לכל אחד מהם בנפרד. לכן, אם מעריכים את הדברים לבד או בעזרת אנשים שאינם מקצועיים בתחום זה, כגון חברים ומשפחה, גדל הסיכוי לשגיאות משמעותיות. משמע, גדל הסיכון. ידע מסייע לצמצם סיכונים וכאן נציין שלצחי יש גם ניסיון רב בניהול סיכונים, מהיבטים שונים אשר קשורים לנושא המשכנתאות.
עמלת פירעון מוקדם – מהפרטים הקטנים לתמונה הגדולה
פרעון מוקדם למשכנתא עומד על הפרק מדי פעם. מצב אופייני שבו הדבר קורה, הוא בעקבות השגת סכומי כסף גדולים. ייתכן שהמחשבה הראשונה תהיה להחזיר את המשכנתא או את חלקה, אך עמלת פירעון מוקדם שהיא פרט קטן לכאורה, עשויה להפוך זאת לצעד לא כדאי. בהתאם לתנאי עמלת פירעון מוקדם הלוואה אחרת שאולי יש לכם, עשויה להיות מתאימה יותר לניצול הכסף הזה לשם סגירתה. לכך יצטרף ההיבט הרחב יותר – שאולי ישנו אפיק משתלם יותר, להשקעת הכסף שהשגתם. זה יכול להיות בכיוון השקעה כלשהו, אשר מניב רווחים. כך שכדאי לחשוב בשני כיוונים – מחד, פרטי הפרטים כמו העמלה ומאידך, התמונה הגדולה של מצבכם הכספי והאפשרויות שעומדות בפניכם לגביו.
טיפים לתשלום עמלת פירעון מוקדם
- אפשרות של פטור – מי שמקבלים סיוע במשכנתא ממשרד הבינוי והשיכון, מקבלים פטור מתשלום עמלה בגין פירעון מוקדם.
- דרישות מינימום – בכדי לבצע פרעון, צריכים להיות במצב שבו נותר לשלם לפחות 10% מההלוואה. זו היא עוד דוגמה לפרטים הקטנים, שמקצוען בתחום יכיר ומאחר שאתם עשויים שלא להכיר, עלולים לבזבז זמן מיותר.
- שקיפות – הבנק מחויב לטפל בנושא באופן שגלוי וברור ללוקחי המשכנתא. הדבר מתבטא עוד לפני ביצוע פרעון, במתן מידע על תנאים לקבלת משכנתא, במסגרת ההלוואה וגם אם הלקוח מבקש מידע זה בהמשך.
- להתעדכן תמיד – בהקשר עמלת פירעון מוקדם בנק ישראל, הבנק שבו לקחתם משכנתא וגורמים נוספים עשויים לשנות את ההסכם עם הזמן. לכן חיוני להיות מעודכנים בהתפתחויות. ומאחר שלא מעשי מתאים ללוקחי משכנתא להתעדכן ולהתמצא בכל פרטי הפרטים של נושא התמחות מורכב זה, הדבר מחזיר אותנו לצורך בייעוץ מקצועי.
עמלת פירעון מוקדם- שאלות ותשובות
