כמה ריבית משלמים על משכנתא, ואיך ניתן להפחית ריבית משכנתא?
משכנתא היא הלוואה, וככל הלוואה אחרת מן הבנק היא כרוכה בתשלום ריבית מסוימת. זוהי עובדה שצריך לקחת בחשבון כיוון שזהו צעד רציני המשפיע כלכלית לטווח הרחוק, על חיי הלווים והמשפחה. ריבית משכנתא הוא נושא חשוב שנגזר ממשתנים שונים, החל מגובה ההלוואה ועד ליכולת המלווים להחזיר. במאמר זה נסקור את הנושא במטרה לענות על שאלותיכם בנושא.
תוכן עניינים
מהי ריבית משכנתא?
אנשים רבים מתלבטים סביב השאלה כמה ריבית משלמים על משכנתא. זו שאלה לגיטימית, כיוון שגובהה משפיע על גובה ההחזר החודשי הבא לידי ביטוי לאורך שנים רבות. אם זאת, המונח ריבית בדרך כלל אינו מדוייק בהקשר זה, משום שבדרך כלל היא נלקחת על פי מספר מסלולים המשולבים זה בזה ליצירת תמהיל שיש בו מספר ריביות שונות. תמהיל כזה יכול למשל לכלול מסלול אחד בריבית משתנה צמודה לפריים, מסלול שני בריבית קבועה (שגובהה תלוי במשך ההלוואה: ככל שהתקופה יותר ארוכה כך הריבית נמוכה), ומסלול שלישי בריבית משתנה צמודה הנלקחת לטווח ארוך, נניח 25 שנים, עם תחנות יציאה מדי 5 שנים שבהן ניתן לעבור למסלולים אחרים. ריבוי הריביות יוצר צורך לדבר על ריבית משכנתא ממוצעת.
ריבית שנתית משכנתא
ריבית שנתית משכנתא היא מונח המבטא אחוז שמטיל הבנק באופן שנתי על הסכום כולו, והיא מהווה בפועל את הרווח שלו. יש הבדל גדול בין ריבית שנתית למשכנתא בגובה 4% לבין ריבית שנתית משכנתא בגובה 4.5%. ההבדל יכול להתבטא במאות שקלים מדי חודש ובמאות אלפי שקלים לאורך עשרים השנה או יותר בהן התחייבתם להחזיר את ההלוואה. היבט ריבית משכנתא הוא קריטי לביצוע חישוב משכנתא לתכנון ההוצאות הכספיות מדי חודש, ולכן יש לבדוק היבט זה בצורה זהירה לפני שמתחייבים להלוואה וחותמים עליה.
במקרה המיוחד של משכנתא הפוכה, ריבית משכנתא גבוהה במיוחד ומבוססת בפועל לפי עקרון ריבית דריבית. מדובר בסוג מיוחד, בתנאים מיוחדים, המיועד למבוגרים בני 60 ומעלה.
ריבית משכנתא: ממה היא מושפעת?
ריבית משכנתא מושפעת מאוד מגובה הריבית במשק. בפועל, לכך מתווסף מרווח הריבית שהבנקים, מוסדות וגופים חוץ בנקאיים נוטלים לעצמם. למעשה, היא מהווה את הרווח שלהם על עצם ההענקה. למעשה, זה המקום בו צריכים להתמקד הנוטל או היועץ שבחר. ריבית מהווה נטל כספי, וככל שהיא תפחת, יפחתו בהתאמה ההחזרים החודשיים המתבצעים לאורך שנים רבות.
מה משפיע על גובה ריבית משכנתא?
הללואה היא מוצר פיננסי שבד"כ תלוי במדיניות הבנק ובאינטרסים הפיננסיים שלו, אבל גם במידה רבה ביכולותיו הכלכליות של הלווה. ככזו, הלוואה שקיבל אדם אחד יכולה להיות שונה מזו שמקבל אדם אחר בפרמטרים כדוגמת גובה ההחזר החודשי, תקופת ההחזר, התמהיל מבחינת הרכב המסלולים וכדומה; אולם הפרמטר המשמעותי מכולם הוא גובה הריבית. להלן רשימת הגורמים המשפיעים על גובה ריבית משכנתא:
- אחוז מימון גבוה: ככל שאחוז המימון גבוה, כך הבנק לוקח סיכון יותר גדול, ולפיכך הוא דורש תשלום ריבית משכנתא גבוהה יותר.
- יכולת ההחזר והמצב הפיננסי של הלווה: בסוף, הבנק מעוניין לקבל בחזרה את הכסף שהלווה, ולכן אם מצבו הפיננסי של הלווה נמוך, כך גם יכולת ההחזר שלו נמוך, כך הריבית צפויה להיות גבוהה יותר. גם ההיפך הוא נכון: לקוח ותיק של הבנק, שיש לו חסכונות ונכסים, ושהאופק התעסוקתי שלו נראה מובטח, עשוי לקבל הנחה נאה בתשלום הריבית.
- תמהיל: כל הלוואה מורכבת ממספר מסלולים שונים, בחלקם הריבית קבועה ובחלקם מוצמדת למדדים שונים במשק. הואיל ובכל תמהיל כזה יש ריביות רווחיות מאוד עבור הבנק וריביות רווחיות פחות, אזי הבנק עשוי לתת ללווה ריבית נמוכה יחסית בחלק מן התמהיל בתמורה לתשלום ריבית משכנתא גבוהה יותר בחלק אחר שלו.
- תקופת החזר: הלוואות ניתנות לתקופות ארוכות יחסית כדוגמת 20 או 25 שנים, וככל שהתקופה ארוכה יותר, כך הסיכון עבור הבנק גבוה יותר. לכן תמהילים רבים כוללים מסלולים קצרים יחסית, כאלה שמסתיימים לאחר 5 או 10 שנים, ובהם הריבית נמוכה יותר. לפיכך, במקרה שלווה מסויים מקבל סכום כסף גדול כתוצאה מקידום בעבודה, ירושה או זכייה, יתכן שכדאי לו לשקול למחזר ולהגדיל החזר החודשי בשביל לקצר את משך ההלוואה ולקבל ריבית נמוכה.
- היסטוריה פיננסית: הבנק לא ממהר לתת כמות כסף גדולה לכל אחד, אלא מבצע תחילה בדיקה היסטוריה יסודית הפיננסית של כל לווה. עקב כך נדרש להציג תלושי שכר ודפי פעילות בחשבון. יחד עם זאת, לבנק יש מקורות מידע עמוקים מאוד, והוא יכול לדעת האם אדם נוהג להחזיר הלוואות במועד, האם חזרו לו צ'קים בעבר, האם הסתבך בחובות וכן הלאה. אם ההיסטוריה הפיננסית נקייה, כך הריבית תהיה נמוכה.
קביעת גובה ריבית משכנתא תלויה בגורמים רבים ועשויה להיות מבלבלת ולכן עדיף להתייעץ עם איש מקצוע מנוסה בכל אחד משלבי תהליך לקיחת הלוואה מן הבנק. הוא ידריך אתכם לקראת פגישתכם עם הבנק, יבהיר את האפשרויות השונות ויסייע בשיפור קבלת אותם תנאים לקבלת משכנתא.
ריבית משכנתא ומסלולים
ברוב המקרים, לחלקים השונים של ההלוואה מוגדרים תנאי החזר שונים. הדבר נעשה במכוון במטרה לצמצם עלויות לא צפויות לאורך זמן המשפיעים באופן ישיר על גובה ההחזר החודשי. לדוגמה, שינויים בגובה ההחזר החודשי בעקבות עליית המדד, אליו צמודה ריבית ההחזר. שילוב ה-"מסלולים" השונים האלה מכונה בשם תמהיל משכנתא. להלן מספר מסלולים אפשריים:
- פריים: מסלול פופולרי למדי, בו הסכום המדובר מוצמד לתוך ריבית פריים אותה קובע בנק ישראל. זו נחשבת כנוחה באופן יחסי.
- קבועה צמודה למדד: מסלול בו הריבית למעשה קבועה, בעוד שהקרן (בלבד) צמודה למדד המחירים לצרכן.
- משתנה צמודה למדד: מסלול בו הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן. עבור ריבית משכנתא במסלול זה מוגדרות מראש נקודות יציאה בהן הריבית משתנה.
- קבועה ולא צמודה (קל"ץ) למדד: למרות שזה מסלול נוח ושימושי מבחינות רבות, הוא בדרך כלל לא יהיה הכי הזול. למעשה, ככול שתקופת ההחזר תהיה ארוכה, כך הריבית תהיה גבוהה יותר.
- צמודה למט"ח: הצמדת קרן הסכום לשערי מט"ח (יכול להיות דולר או יורו). במקרה זה הריבית היא עניין מיוחד ומוצמדת למה שנקרא LIBOR (ליבור), שאלו הן ראשי התיבות של "London Inter Bank Offered Rate" ומדובר בריבית בה משתמשים הבנקים לגבי הלוואות שהם עושים בין הבנקים השונים.
בכדי להבין טוב יותר את המשמעויות של סוגי המסלולים השונים עבורכם, אלה כמה היבטים לכך והשלכותיהם:
תכונה של סוג מסלול | חלופות | השלכות |
---|---|---|
ריבית משכנתא | קבועה או משתנה | בריבית קבועה קל יותר לתכנן לעתיד. מצד שני, ריבית משתנה עשויה להיות יותר משתלמת. |
הצמדה | או שיש או שאין, של קרן או ריבית משכנתא | הצמדה גורמת לשינוי בהחזרים שיידרשו, גם אם מדובר על מסלול עם ריבית קבועה. |
למה מצמידים? | לריבית פריים, מדד מחירים לצרכן או מט"ח | לכל אחת מהאפשרויות יש השלכות מיוחדות משלה. ריבית הפריים למשל מבוססת על ריבית בנק ישראל וגבוהה ממנה. היא משתנה בעקבות שינוי בריבית בנק ישראל. שערי מט"ח עשויים להיות דולר או יורו |
שיטות לחישוב גובה ההחזר החודשי
יש שיטות שונות לחישוב גובה ההחזר ולהן השלכות שונות לגבי גובה ריבית משכנתא. להלן שתי דוגמאות לשיטות נפוצות במיוחד:
- לוח שפיצר, החזר קבוע: שיטה נפוצה במיוחד ולרוב זולה במיוחד. בשיטה זו, קרן ההלוואה והריבית מוחזרות למלווה בסכום שנשאר תמיד באותו הגובה מלבד בכל הנוגע לשינויים עקב הפרשי הצמדה.
- החזר קרן שווה: גישה לפיה מחזירים את קרן ההלוואה בסכומים קבועים, אבל את הריבית מחזירים בתשלומים ההולכים וקטנים עם הזמן. שיטה זו מתבטאת בתשלום מופחת, אך התשלום החודשי גבוה יחסית.
חשוב לשים לב, כי גובה הריבית מושפע לעיתים גם מגורם נוסף, והוא גודל הסיכון בהענקת משכנתא לאדם מסויים. אם מדובר באדם אשר עקב סיבות שונות הוגדר כסיכון פיננסי, הריביות המוצעות לו עלולות להיות גבוהות מהממוצע.
ריבית שנתית משכנתא: מה זה אומר?
ריבית שנתית משכנתא היא מושג שחייבים להכיר מקרוב, וזאת מאחר שלשיעור הריבית יש השפעה גדולה על גובה ההחזר החודשי וכתוצאה מכך משפיע על איכות החיים של הלווים. ככל שהריבית גבוהה יותר ותקופת ההחזר ארוכה יותר, כך הלווים צפויים לשלם יותר. כך גם להיפך, ככל שהריבית נמוכה יותר ותקופת ההחזר קצרה יותר, כך הלווים עתידים לשלם פחות. מדי חודש בנק ישראל מפרסם לציבור הרחב ממוצע ריביות על משכנתאות, הן במסלולים שאינם צמודים והן במסלולים צמודים, וכדאי לעקוב אחר הפרסומים. ראוי לציין כי הריבית הינה נושא חשוב ויש מגוון סוגי הלוואות כדוגמת הלוואת בלון לדירה, ולכן חשוב להתייעץ עם המכיר היטב את נושא ריבית משכנתא.
מיחזור הלוואת המשכנתא בשל שינויי ריביות
תהליך מחזור משכנתא הוא דרך נפוצה לשיפור תנאי החזר ההלוואה. לעיתים, אנשים עושים זאת בעקבות שינויים משמעותיים בריבית שאליה מוצמדים התשלומים. חשוב לציין כי אם רוצים, ניתן למחזר מסלולים ספציפיים ואפילו מסלול בודד. ברמה העקרונית, מותר לשנות הלוואה כמה שתרצו ומתי שתחליטו לעשות זאת. מומלץ לבדוק לפחות פעם בשנה האם כדאי לבצע שינוי ולמחזר.
באיזו ריבית עדיף לבחור?
בתחום ריבית משכנתא ניתן לראות אופציות שונות, ויש מקרים בהם הריבית צמודה למדד ומקרים בהם היא אינה צמודה למדד. לכל מסלול יש ריבית אחרת: יש ריביות משתנות ויש ריביות קבועות, ולכן צריך להתעמק בנושא במטרה לבחור מסלול משתלם ביותר. כדאי גם לדעת שקיימת לעיתים אפשרות לעבור בין מסלולים שונים, ולעיתים שווה לבדוק את האפשרות הזאת לעומק, כיוון שזה יכול לחסוך לא מעט כסף. אתם לא באמת צריכים לשלם ריביות מוגזמות רק בגלל שאתם זקוקים להלוואה מהבנק לצורך קניית דירה כמו למשל משכנתא לדירה שנייה, וחשוב שתכירו מספר אפשרויות לפני שאתם חותמים חוזה, אותו תשלמו לאורך שנים.
ריבית משכנתא: אפשר לשלם פחות
לא רבים יודעים, ואלו שיודעים לא תמיד מעזים, אבל בהחלט אפשר לערוך מו"מ עם הבנק בניסיון להורדת ריבית משכנתא שיש לשלם (או מסלול מסוים בתמהיל שלה). הואיל ומדובר בסכום כסף גבוה מאוד, לכל שבריר אחוז יש משמעות שעשויה להסתכם בחיסכון של מאות ואלפי שקלים.
כדאי להכיר גם את צד הבנק בעסקה: הבנק מעניק לכם סכום כסף גבוה לתקופה ארוכה מאוד, כך שהוא למעשה מעמיד כסף בסיכון מסוים. כדי שהסיכון הזה יהיה כדאי עבורו, הוא דורש ריבית משכנתא מסוימת שעשויה להיראות לצד הלווה כגבוהה מדי. יחד עם זאת, כיום גם הבנקים מבינים שקיימת בתחום הזה תחרות עזה, ולכן הוא עשוי להסכים להורדת הריבית כך שההלוואה בכל זאת תילקח ממנו ולא מבנק אחר, לכן, מומלץ לבצע מו"מ עם הבנק במטרה להביא להפחת גובה הריבית.
איך עורכים מו"מ מוצלח עם הבנק בנושא ריבית משכנתא
בשביל שיד הלווה תהיה על העליונה במו"מ, מוטב לערוך לפני כן סקר השוואתי מקיף בין הבנקים השונים ומקורות המימון החוץ בנקאיים. כדאי לשכור שירותיו של איש מקצוע מוסמך ומנוסה, המכיר את כל המשתנים המשפיעים על ההלוואה, וכן ריבית משכנתא מתאימה, במטרה למצוא תמהיל אופטימלי ומותאם עבורכם. צחי גרוסמן הוא יועץ משכנתא מוסמך ומנוסה, והוא יוכל לסייע לכם לדעת מתי המועד האידיאלי לפתוח משא ומתן מול הבנק, וזאת כיוון שחלק מן הריביות משתנות לעיתים. לסיכום, ישנם משתנים רבים המשפיעים על גובה הריבית, ויש הרבה פרמטרים שיכולים להשפיע עליה, ולכן מומלץ להיעזר בשירותי איש מקצוע.
ריבית משכנתא: שאלות ותשובות
מהן ההשלכות של ריבית משכנתא ממוצעת?
יש תמהיל עם כמה מסלולים, שבכל אחד מהם הריבית שמחושבת אחרת. לכן, נושא זה הוא דבר אישי למדי, לגבי כל מקרה של לקיחת הלוואה. אז מה המשמעות והחשיבות של ריבית משכנתא ממוצעת? הריבית הממוצעת העדכנית (שמפרסם בנק ישראל בכל חודש), משמשת את הגופים השונים שמציעים משכנתאות. זאת, במסגרת החלטה על הריבית שהם עצמם מציעים. מבחינת הלווים, זו היא נקודת ייחוס אובייקטיבית ורחבה. לא רק מידע על ריבית שחברים ומשפחה סיכמו עם הבנק, אלא מידע שמבוסס על נתונים רחבים הרבה יותר. מידע זה מסייע, כאשר השאלה היא "האם זה זמן טוב לקחת הלוואה"? הוא גם מסייע בהמשך, בהשוואת הצעות שונות לגבי איזה מסלול אתם מעוניינים לקחת.
מהו "עוגן" בהקשר זה?
עוגן הוא מונח חשוב אשר מתייחס לריבית בסיס, שאליה מוסיפים "מרווח". מעשית, זה אומר שהריבית שמציע לכם הבנק, בנויה מבסיס מסוים ועוד מרווח שהוא לוקח לעצמו. ה"בסיס" או ה"עוגן", חייב להיות לפי החוק נתון שמפרסם גוף חיצוני אובייקטיבי. למשל שער מטבע מסוים או ריבית משכנתא ממוצעת. בפועל, מדובר על מידע שמפרסם בנק ישראל. סוג העוגן ואחוז המרווח קבועים מראש ומסוכמים מול הבנק בלקיחת במשכנתא. משתמשים בגישה זו, לגבי מסלולים בריבית משתנה. במסלולים אלה יש "תחנות יציאה" במועדים קבועים מראש ורק בהן משנים את הריבית.
בחישוב, מה פירוש ריבית פריים?
בהקשר ריבית פריים משכנתא נשמעת כדבר מסובך אפילו יותר ממה שהיא. הרי פריים הוא סוג של נתון בסיס שהוא חלק מהחישוב . אז מה ההבדל בינו לבין "עוגן"? כמו לגבי היבטים אחרים כמו ריבית משכנתא, המונחים מעט מבלבלים, אבל ההסבר לא מסובך במיוחד. גם ריבית פריים היא אכן בסיסית, אך במקרה זה הריבית היא שמגדירה לכל בנק לעצמו. בפועל, היא זו נוטה להיות דומה בין הבנקים השונים, פלוס מרווח שהבנק מגדיר בעצמו.
עד כמה מחשבון משכנתא יכול לסייע עם חישוב ריבית משכנתא?
במבט ראשון, חישוב ריבית משכנתא נשמע כדבר לא מסובך מדי. בעקבות קריאת מאמר זה, סביר שדעתכם על כך השתנתה או תשתנה מעט. בכל מקרה, ישנם מחשבונים לנושא זה, אשר זמינים באתרים שונים ובאפליקציות לסמארטפונים. האם הם עשויים לפשט עבורכם את הדברים, לדוגמא למען משכנתא לדירה ראשונה? התשובה לכך חיובית, אך על חשבון הדיוק וההתאמה האישית עבורכם. מחשבון הוא כלי עזר מאוד צר ביכולותיו, אשר לא יעזור לכם מבחינת ראיית התמונה הרחבה, כולל לגבי ריבית. לשם ההמחשה: חשוב לזהות, להבין ולקחת בחשבון מגמות שונות. אם ניקח למשל את העלאת הריבית בינואר 2023 מצד בנק ישראל ב-0.5% – זה היה לא רק שינוי בפני עצמו, אלא חלק מסדרת העלאות ארוכה. בשורה התחתונה, ההחזר החודשי הממוצע של משכנתאות, עלה בתוך 8 חודשים ב-876 ש"ח!
כיצד תורם יועץ שמתמחה בנושא ריבית משכנתא?
בנושאים פיננסיים כמו ריבית משכנתא משתלם להתייעץ עם מומחה בנושא. ייעוץ כזה עשוי לחסוך לכם הרבה מאוד כסף בטווח הארוך. זאת, תודות לידע ולניסיון הרחבים והעדכניים שיועץ טוב מביא איתו. בכדי להמחיש את הדברים, נספר לכם כי צחי גרוסמן הוא יועץ בעל ניסיון של יותר מעשור בייעוץ פיננסי מתקדם. לצחי תואר שני במנהל עסקים למנהלים בהנדסה פיננסית ומימון וגם תעודת יועץ השקעות. הוא בעל היכרות עומק עם כל המערכות הפיננסיות בארץ ואף ניסיון רב בניהול סיכונים.