---

ההחלטה לקחת משכנתא אינה ההחלטה פשוטה. מדובר בהגשמת חלום של רכישת בית למגורים. משכנתא הינה למעשה אחת מההתחייבות המשפיעות והמשמעותיות ביותר על מהלך חיינו לאורך הזמן. נדרשות בחינות מקיפות וקפדניות מאד בתכנונה, האמורות לקבוע את שיעורו של ההחזר החודשי, התקופות הרצויות והמסלולים העדיפים. חשוב להדגיש שאין דיי בפנייה אל היועץ הבנקאי למשכנתאות, מהסיבה שהיועץ הבנקאי אינו נטול שיקולים זרים, ובראש סדרי העדיפויות שלו עומדים האינטרסים של המעסיק שלו- הבנק. הבאנו כאן קומץ של שאלות שכיחות, שיסייעו לכם לבחור את מסלול המשכנתא המותאם לכם ביותר.

כמה הון עצמי נדרש לרכישת בית?

ההון העצמי הוא הסכום הראשוני אשר עומד לרשותכם למימון רכישת הדירה. בעת נטילת משכנתא הבנק אינו מממן את כל עלות הדירה, והלקוח נדרש לאחוז השתתפות מינימאלי שנע בין 10%-25% מעלותה. ואולם קיימות אפשרויות גם בנסיבות בהן אין ללקוח הון עצמי לעמידה בקריטריון הזה.

יש בבעלותי דירה אך אין לי הון עצמי. איך אני יכול לרכוש את הנכס?

בנסיבות הללו ניתן לשעבד את הדירה הקיימת אף במידה ויש עליה משכנתא, כשהשעבוד של הדירה מהווה למעשה את מרכיב ההון העצמי. במצבים בהם מדובר בזוג צעיר ללא הון עצמי, קיימת אפשרות שההורים ישעבדו את דירתם. במהלך הפעולה חשוב לקחת בחשבון כי קיים מוטיב הסיכון שבו הזוג הצעיר יתגרש או לא יוכל לעמוד בהחזרי המשכנתא.

האם אני צריך לשלם לקבלן את כל הכסף מראש אם הדירה בשלבי בנייה?

הבנק משחרר את הכסף בתשלומים בהתאם לקצב התקדמות הבניה. בנסיבות של רכישת דירה מייד ראשונה, דורש הקבלן לקבל חלק מהסכום עוד בטרם סיים לבנות את הבניין. במיוחד עבור הנסיבות הללו שהקבלן פושט את הרגל לפני סיום את הבנייה, קיים כיום חוק המחייב כל קבלן שבונה בניין להמציא לרוכשי הדירות ערבות מאחד הבנקים. הערבות מציינת שבמידה וקבלן לא יוכל להשלים את הבנייה, הבנק שהעניק את הערבות לקבלן יחזיר ללקוחות את הכסף או יסיים את תהליך הבניה במקום הקבלן. באופן עקרוני, גם לבנק שלכם יש את אותו האינטרס שתהיה לקבלן ערבות על הכסף, על כן הוא בוחן בעצמו את הדברים. יחד עם זאת, היות ומדובר בעסקת חייכם, מומלץ שגם אתם כרוכשי הדירה תפקחו עיניים, ותראו שניתנה לכם ערבות המכונה “ערבות חוק מכר”, ולא ייווצר מצב שבשל טעות בירוקרטית, תיוותרו עם המשכנתא וללא דירה.

איזה עוד תשלומים כלולים במשכנתא?

כל הנוטל משכנתא מחויב כיום לבצע שני ביטוחים: ביטוח נכס וביטוח חיים, על מנת להבטיח לבנק את החזר ההלוואה בנסיבות של מות אחד הלווים או בנסיבות של הרס המבנה. את שני מרכיבי הביטוח ניתן לבצע בחברת ביטוח של הבנק שבו נלקחה המשכנתא או בחברת ביטוח חיצונית אחרת. עד לכניסת הרפורמה בתחום, התהליך של ביטוח נכס וביטוח חיים היו כמרכיבים בלתי נפרדים ממסמכי ההלוואה הרגילים, אך לאחר הכניסה לתוקף של הרפורמה בתחום ביטוחי המשכנתאות, רשאי הלקוח לבחור את סוכנות הביטוח בעצמו.

הבניה תסתיים בעוד שנתיים. כיצד אעמוד הן בתשלום משכנתא והן בתשלום שכר הדירה?

במצבים הללו הבנק מאפשר להתחיל לשלם את המשכנתא החדשה בתום תהליך הבניה של הדירה החדשה. במידה ויישנה דירה, ניתן להגיע עם הבנק להסדר ולהמתין עד למכירת הדירה הקיימת. כיום יישנו מגוון רחב של מסלולים, בהם קיימת אפשרות לשאת בתשלומי הריבית בלבד, תוך דחיית תשלומי הקרן בדרך בה התשלום החודשי יהיה נמוך באופן יחסי עד למכירת הדירה הקודמת או המעבר אל הדירה החדשה.