גרירת משכנתא- על התהליך והיתרונות
גרירת משכנתא הינו הליך שכיח בנסיבות בהן מעוניינים למכור נכס שמשועבד כבר לבנק עבור הלוואה המיועדת לרכישתו של נכס חדש. פעולה זו משמשת לרוב לווים אשר רכשו דירה קטנה ומעוניינים במהלך השנים לשפר את איכות מחייהם, ולעבור לדירה גדולה יותר עוד בטרם סיימו להשיב את כל התשלומים. תהליך הגרירה הבסיסי ביותר הוא החלפת השעבוד בין נכס מסוים לבין נכס אחר, כאשר הלווים ממשיכים לשלם תשלומי החזרים חודשיים כהרגלם וללא קבלת הלוואה נוספת מהבנק.
זהו למעשה המצב הבסיסי ביותר, אך לרוב יישנם מקרים מורכבים אשר כרוכים בפעולות נוספות הנוגעות למשכנתא ורכישת הדירה החדשה. משום שתהליך רכישת דירה הוא דבר מורכב, מאפשר הבנק פעמים רבות להחליף את הנכס המשועבד תמורת ערבות בנקאית, במקרים ובהם נמכרה הדירה הישנה אך טרם נרכשה חדשה. מומלץ להתייעץ עם איש מקצוע מנוסה בתחום, שיודע לפעול בשביל גרירת משכנתא במקרה הצורך, זאת לפי שמבצעים כל שינוי במשכנתא שנטלתם.
במידה ותהליך גרירת משכנתא נעשה ללא נטילת הלוואות נוספות מן הבנק, אזי תנאיה של ההלוואה המקורית אמורים להיוותר ללא שינוי מבחינת דרך חישוב ההחזרים, אך יחד עם זאת, בנסיבות בהן חלק מן ההלוואה המקורית הינו במסגרת זכאות מטעם משרד השיכון, יש צורך לבחון מהם תנאי הזכאות של משרד השיכון הנוגעים למיקומה של הדירה החדשה. על מנת לבצע הליך גרירה יש להצטייד בכל המסמכים שהוצגו בבנק בטרם נלקחה ההלוואה הראשונה כגון תעודות זהות, חשבונות העו”ש, תלושי שכר, העתקי חוזה הרכישה וחוזה המכירה של הנכס הנוכחי והחדש, ביטחונות וכדומה.
תוכן עניינים
אפשרויות ללקיחת משכנתא
- קנייה של דירה בפעם הראשונה: בקניית דירה בפעם הראשונה עליכם להשיג לפני ההגעה לבנק הון עצמי אשר יהווה נקודת ההתחלה שלכם להלוואה. ברוב המקרים אין באפשרות רוב האנשים לאסוף את כל הסכום לקניית דירה או בית ראשונים ולכן הם פונים לבנק.
- מעבר לבית או דירה טובים יותר: במידה יש ברשותכם נכס אך אתם מעוניינים לעבור לנכס העולה יותר יש באפשרותכם לקחת הלוואה מול אחד הנכסים השונים.
- בנייה או שיפוץ של מקום קיים: ניתן לקחת הלוואה כנגד הנכס גם אם ברצונכם רק להרחיב או לשפץ את הבית שבבעלותכם.
- השקעה בנדל”ן: במידה ואתם מעוניינים לרכוש נכס שישמש כהשקעה יש לכם אפשרות לעשות זאת גם אם יש לכם כבר נכס שלכם. אתם לא חייבים להתגורר בנכס על מנת לקבל עבורו הלוואה ותוכלו להשכיר את הנכס לצד שלישי על מנת לקיים את התשלומים השונים.
- לכל מטרה: הלוואה היא בכללי הלוואה לאורך זמן. גם אם ברצונכם לא לרכוש דירה אלא להשתמש בה למטרות אחרות קיימת בפניכם האפשרות
היתרונות של גרירת משכנתא
לתהליך גרירת משכנתא יש יתרונות ובראש ובראשונה עליית הריביות באופן תמידי כיום, לעומת תנאים הוחים לפני כמה שנים. כלומר מי שנטל הלוואה לפני כמה שנים מחזיק בפועל במסלול נוח ומשתלם. משום שהבנק לא יכול לשנות אותם, מומלץ לגרור את ההלוואה הזו לנכס אחר ולא לנסות ולפדות אותה ולקבל אחת חדשה.
צחי גרוסמן מלווה אנשים בכל תהליך לקיחת הלוואה ובכל מצב. לא כולם יודעים אבל שוק הנתון למשא ומתן כמו כל תחום אחר במשק. לכן, גם אם אתם בטוחים שמה שהציעו לכם הוא הטוב ביותר, כדאי להשוות אותם עם מסלולים אחרים ועם בנקים אחרים. לפעמים סניף אחר אף באותו בנק יציע הלוואה טובה יותר, גם אם הוא מרוחק.
גרירת משכנתא – חשוב לדעת
גרירת משכנתא ניתן לערוך באמצעות הבנק בו קיימת ההלוואה הנוכחית או בכל בנק אחר. בפועל, הנוהג המקובל הוא שהגרירה מתבצעת באותו הבנק שבו עשיתם את ההלוואה המקורית ולא בבנק אחר. היום אפשר לעבור לא רק בין הלוואות על נכסים שונים אלא גם בין המסלולים הנוגעים לאותו הנכס, וחשוב להיות מודעים לכך. פעמים רבות המעבר הזה יכול לחסוך לא מעט כסף, בהחלט כדאי להשקיע באופציה הזאת ובנוסף להיוועץ עם יועץ מומחה בתחום.
על פי הנהלים הבנק אינו רשאי לשנות הסכמים, אך מנגד, בנסיבות של זכאות מטעם משרד השיכון, יש לבחון שהלווה עומד בתנאי הזכאות במהלך רכישת הדירה החדשה. ביצוע גרירת משכנתא כרוך בהפקדת פיקדון עצמי בגובה הסכום שעוד נותר לתשלום עבור הלוואה נוכחית, בתוספת של 10%-15% מהסכום. כמו כן, יתכן ויידרש דו”ח שמאי עבור הדירה החדשה ועמלת גרירה מטעם הבנק, עליה ניתן להתמקח.
מומחה בתחום יבקש לדעת מספר פרטים בכדי לבנות תמהיל מתאים לסגנון החיים שלכם, בהתאם להכנסות, הוצאות, גיל, מספר ילדים וכדומה. יחד עם זאת, תאלצו לעשות גם ביטוח שיכלול ביטוח דירה וביטוח חיים, כך שבמקרה ולא תהיה ביכולתכם להחזיר את התשלום, הגוף הפיננסי יהיה מכוסה מבחינת ההחזר. על כן, יועץ יגבה אתכם בכל צעד ויבחר עמכם את הביטוח הטוב ביותר, שיוכל להעניק לכם את הזכויות המגיעות לכם.
מה החלופות לעומת גרירת משכנתא?
החלופה העיקרית לעומת גרירת משכנתא היא האפשרות לשלם את ההלוואה הקיימת ולקחת חדשה וטובה יותר. במילים אחרות, לבצע מחזור. מצד שני, יש כאן היבטים רבים לקחת בחשבון וזה לא תמיד משתלם בשורה התחתונה. רק על קצה המזלג, נזכיר שיעמדו על הפרק בין השאר משך הזמן להחזר, סכום ההלוואה הכולל והסכום השוטף לתשלום (האם תעמדו בו?). יש לקחת בחשבון מהי גובה הריבית, שינויים בריבית, היבטי הפרשי הצמדה ועוד. מדובר בנושא מורכב.
האם משתלם לגרור משכנתא?
גרירת משכנתא עשויה להשתלם, אם ההסכם המקורי טוב במיוחד. כמובן, "טוב" זה עניין יחסי וכאן מדובר על הלוואה שעדיפה משמעותית, ביחס להלוואה חדשה שתוכלו לקבל. אנשים ממחזרים, בכדי לנצל הלוואה טובה יותר שזמינה להם כעת. אלא שיש מצבים, בהם אלו האפשריים כיום דווקא פחות טובים. במקרה כזה, כדאי לשקול גרירה ולא מחזור.
ברוב המקרים גרירת משכנתא זה פעולה שאין כל סיבה לא לבצע, כי היא לא תייקר את ההחזרים שתשלמו. רוב האנשים בוחרים באופציה זו כאשר המצב הכלכלי שלהם משתפר ולא רק כשהצרכים שלהם הולכים ונהיים גדולים יותר. כלומר, אנשים אחראיים לא יכניסו עצמם למשכנתא חדשה וכבדה יותר אם המצב הכלכלי שלהם לא השתפר אלא רק המשפחה גדלה. במידה ואתם יודעים שתוכלו לעמוד בהחזרים על נכס ששווה יותר וזה יכול להיות מה שישנה את החיים שלכם, אז יכול להיות שכדאי לשקול גרירה.
בכדי להעריך האם גרירת משכנתא משתלמת, חשוב ביותר לעשות עבודה יסודית של הבנת כל הכרוך בשינוי. מומלץ מאוד לקחת יועץ ומקצועי וחשוב לראות את התמונה השלמה של כל ההיבטים הכספיים, עד לרמה של עמלות והוצאות חד פעמיות (על שמאי למשל). נזכיר, כי הלוואת הן עסקאות, שבהן הפרטים קטנים עשויים להתבטא בסכומי כסף גדולים למדי. זאת, מאחר שמדובר בשילוב של סכום הלוואה גדול והחזר לאורך זמן רב יחסית. בהיבט הייעוץ אגב, חיוני לשמוע היטב מה יש לבנק לומר כמובן, אבל מומלץ להתייעץ גם עם יועץ אובייקטיבי. כך לגבי כל שינוי בהלוואה ובוודאי לגבי שינוי מורכב מסוג זה.
גרירת משכנתא: אילו מסמכים יש להגיש לבנק?
לקראת הפגישה עם הבנק כדאי להכין העתק של חוזה מכירת הדירה המשועבדת והעתק של חוזה רכישת הדירה החדשה. מסמכים המעידים על שיעבוד הדירה הנרכשת לבנק במקום הדירה הנוכחית יידרשו גם כן. כדאי לברר מראש האם עליכם להגיש גם טפסי הגשת בקשה לקבלת הלוואה חדשה. לקבלת פרטים נוספים אודות מסמכים נקודתיים אותם תתבקשו להגיש כדאי להקדים לפנות אל יועצים בבנק.
כמו כל צעד פיננסי אחר המערב הסכמים חדשים וסכומי כסף כה גבוהים מומלץ יהיה לבסס את ההחלטה על התייעצות עם מומחים וסקירה כל אפשרויות הפעולה העומדות בפניכם. ברוב המקרים, הבנקים אינם מסרבים לבקשת גרירת משכנתא כל עוד התהליך אינו פוגע בזכויות שלהם או מפר את ההסכם. חשוב להבין כי ההלוואה מגובה בחוזה עליו חתומים בעל הנכס והבנק, כל עוד ההלוואה לא נפרעה במלואה הבנק מחזיק בבעלות על הנכס, לא ניתן יהיה למכור נכס המשועבד לבנק ללא קבלת הסכמת הבנק.
נציין כי במקרים בהם הבנק מסרב לבקשת גרירת משכנתא, עליו לספק לכך סיבות והסברים. ישנם מקרים בהם יסכים הבנק לקבל ערבות חלופית לשעבוד הנכס החדש כמו ערבות בנקאית או שעבוד של נכס בעל ערך זהה אחר. לא נוכל שלא להדגיש כי כמו כל תהליך אחר הכרוך בשינוי, גם תהליך זה מביא עמו תשלומי עמלות, אישורים ותקופות המתנה.
גרירת משכנתא – סיבוכים ופתרונות
חשוב לציין, שתהליך גרירת משכנתא נראה פשוט יותר מלקיחת הלוואה חדשה, אבל היא בעצם תהליך מורכב למדי. במסגרתו, אתם עשויים להיתקל בלא מעט סיבוכים, בירוקראטיים, כספיים, משפטיים, חוקיים ועוד.
לא בכל מקרה יסכים הבנק לתהליך גרירת משכנתא. הדבר תלוי בנסיבות שונות והסירובים הם בעיקר בגלל הערכת הבנק שהסיכון גדול מדי. הסיכון עשוי להתגבר עקב השינויים השונים בנסיבות שעושים אותו חלש יותר כ"בטחונות" להלוואה. אפשרות נוספת בה הבנק עשוי לסרב לבצע זאת, היא כאשר יש היבט טכני כלשהו, אשר מפר הוראות חוק שלהן הבנק מחויב.
עוד דוגמא ל"סיבוך" ולבירוקרטיה הנדרשת, אם כי יש לזה פתרון סטנדרטי ופשוט יחסית: אתם רוצים למכור נכס ישן במסגרת גרירת משכנתא, אבל הוא משועבד לבנק. הפתרון: הבנק כותב מסמך שידוע בשם מכתב כוונות, בו הוא מציין במפורש שאמור להיות תהליך גרירת משכנתא ושהשעבוד יוסר אחרי תשלום יתרת ההלוואה. דוגמה לסיבוך כספי: ייתכן מצב, שבו אתם רוכשים נכס חדש עוד לפני מכירת הנכס הישן וכתוצאה מכך, עשויים לשלם על שניהם במקביל. רוצים עוד דוגמא? בבקשה: יש להשיג הסכמה משני "שותפים" שלכם לתהליך: קונה הדירה הישנה שלכם וגם מוכר הדירה החדשה.
בסופו של דבר, חשוב להתייעץ עם יועץ שיעזור בתהליך, מומלץ לא לעשות זאת לבד!
גרירת משכנתא- שאלות ותשובות
