---

משכנתאות בטוחות

בתקופה האחרונה ניתן לראות מגמה לפיה ההכנסה הממוצעת במשק עומדת ללא שינוי, בעוד מחירי הדירות עולים. במצב כזה, טבעי יהיה להניח כי שיעור ההחזר החודשי על משכנתא יעלה ביחס להכנסות, אולם מצב הדברים הוא הפוך: במקום עליה קיימת ירידה, ונתוני בנק ישראל משקפים נתונים מפתיעים: בשנת 2011, 44% מהלווים שילמו שליש או יותר ממשכורתם עבור החזר המשכנתא; כיום, נתון זה עומד על 35% – ירידה של כמעט עשרה אחוזים!

נתון זה משתלב היטב עם מדיניות המפקח על הבנקים, לפיה יש להוריד את כמות ההלוואות המסוכנות הניתנות על ידי הבנקים (הלוואות שההחזר החודשי בהן עומד על 30% ויותר). אחד הצעדים המשמעותיים שננקטו בהקשר למדיניות זו הוא ההגבלה על סכום ההלוואה – עד 75% מערך הדירה, ולא מימון כמעט מלא כמו שהיה נהוג בעבר.
צעד זה הוביל למצב שבו יש צורך בהון עצמי של כרבע מערך הדירה בכדי לקחת משכנתא. ברור מאליו, כי צעד זה צמצם באופן משמעותי את מספר הלווים הפוטנציאלי, ועל ידי כך שמר על שיעור החזר ממוצע, לעומת משכנתא גדולה יותר. המרוץ לדירה, אם כן, נחסם בעבור אלפי זוגות צעירים אשר אין ברשותם את ההון העצמי הדרוש.
מנגד, הבנקים גם הם תרמו את חלקם להפיכת שוק המשכנתאות ל”בטוח” יותר, וזאת על ידי פריסת המשכנתאות לתקופות ארוכות הרבה יותר ממה שהיה נהוג בשנים קודם לכן: בשנת 2007 63% מההלוואות נפרסו לעשר שנים, בעוד שב-2013 רק 53% מההלוואות נפרסו לאותה תקופת זמן, ויתר ההלוואות לתקופות ארוכות יותר.
כל העובדות הללו – עליית מחירי הדירות, עלייה בהיקפי ההלוואות, אי תזוזת השכר ומדיניות המשכנתאות הבטוחות של המפקח על הבנקים יצרו מצב בו הציבור משלם. כיצד? מיד נראה.

הריבית

אם חשבנו שהפיכת ההלוואות לבטוחות יותר תוריד את אחוז הריבית עליהן – טעינו. ההלוואות אמנם פחות מסוכנות לבנקים, אך נפרסות לתקופות ארוכות יותר. כפועל יוצא, הבנקים דווקא הגדילו את אחוזי הריבית ולא הקטינו אותן: הריבית הממוצעת על הלוואה לתקופת זמן של עד עשר שנים עמדה בחודש האחרון על 1.77, בעוד שלתקופה ארוכה יותר של 25 שנים הריבית הממוצעת עמדה על 3.57.

חלק מכם בוודאי עשה את החישוב ומצא שעובדות אלו משחקות כולן לטובת הבנקים: גם הלוואות מסוכנות פחות, וגם רווחים גבוהים יותר באמצעות הריבית. הפיכת שוק ההלוואות לבטוח יותר יצר מצב בו ישראלים רבים מתחייבים לבנקים לתקופות זמן ארוכות יותר, ועלולים לסבול מעליה בשיעורי ההחזר החודשי כתוצאה מתנודות במדד או ריבית בנק ישראל. עליות מסוג כזה בוודאי יגרמו לצמצום הצריכה והוצאות אחרות שיקטנו לטובת החזר ההלוואה החודשי, וזאת בהנחה שהשכר החודשי לא יעלה בהתאמה (וזה כנראה מה שיהיה).

לכן, מומלץ לזכור שקבלת ייעוץ משכנתאות בבנק בלבד הוא לא תמיד מעשה נכון, והיועץ לא תמיד אובייקטיבי. לבנקים אינטרס ברור המיוצגים על ידי יועצי המשכנתאות: יציבות הרווחים ואף הגדלתם לאורך זמן. לכן, היועץ לא בהכרח יתמקד במה שטוב לכם, ציבור הלווים, אלא במה שטוב, וחשוב מכך – בטוח לבנק, לאורך שנים. צחי גרוסמן מזמין אתכם ליצור קשר עוד היום עבור ייעוץ משכנתא. בהצלחה!